陽(yáng)西縣存量房交易計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)系統(tǒng)二期建設(shè)項(xiàng)目
(項(xiàng)目編號(hào):YXCG-20180713)
【發(fā)布日期：2019-02-22】
廣東業(yè)信采購(gòu)招標(biāo)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“采購(gòu)代理機(jī)構(gòu)”）受國(guó)家稅務(wù)總局陽(yáng)西縣稅務(wù)局（以下簡(jiǎn)稱“采購(gòu)人”）委托組織的陽(yáng)西縣存量房交易計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)系統(tǒng)二期建設(shè)項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：YXCG-20180713）進(jìn)行單一來(lái)源談判，有關(guān)事項(xiàng)如下。
一、投標(biāo)人資格：
1.投標(biāo)人須是具備《政府采購(gòu)法》第二十二條規(guī)定的條件：
2）具有良好的商業(yè)信譽(yù)和健全的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；
3）具有履行合同所必需的設(shè)備和專業(yè)技術(shù)能力；
4）有依法繳納稅收和社會(huì)保障資金的良好記錄；
5）參加政府采購(gòu)活動(dòng)前三年內(nèi)，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中沒(méi)有重大違法記錄；
6）法律、政務(wù)法規(guī)規(guī)定的其他條件。
2.投標(biāo)人須是中華人民共和國(guó)境內(nèi)注冊(cè)，具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任和履行合同能力的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)；
3.人具有較強(qiáng)的項(xiàng)目管理、技術(shù)服務(wù)和組織實(shí)施能力，已取得《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證書》備案等級(jí)一級(jí)；
4.投標(biāo)人應(yīng)配有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，并提供注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的證明材料，能提供快捷的售后服務(wù)響應(yīng)；
5.應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律法規(guī)，對(duì)違反行業(yè)規(guī)范和委托合同約定的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；
6.本項(xiàng)目不接受聯(lián)合體投標(biāo)；
7.投標(biāo)人須在招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)登記并購(gòu)買談判文件。
二、采購(gòu)預(yù)算：人民幣280000.00元（超出該上限的投標(biāo)報(bào)價(jià)將作為無(wú)效投標(biāo)處理）
三、擬定的唯一供應(yīng)商：
名稱：廣東南粵房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估與規(guī)劃測(cè)繪有限公司
地址：廣東省廣州市天河區(qū)體育西路189號(hào)18G、18I單元
四、采購(gòu)的貨物或服務(wù)的說(shuō)明：
為了進(jìn)一步規(guī)范陽(yáng)西縣存量房交易納稅申報(bào)行為，加強(qiáng)對(duì)存量房成交價(jià)格的監(jiān)管，從而進(jìn)一步提高我市“一窗式服務(wù)，全稅種征收”的房地產(chǎn)稅收一體化管理精細(xì)化水平，國(guó)家稅務(wù)總局陽(yáng)西縣稅務(wù)局?jǐn)M在存量房交易諸稅種征收環(huán)節(jié)中，逐步實(shí)行計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)制度，通過(guò)計(jì)算機(jī)信息化、自動(dòng)化、規(guī)范化管理，合理確定存量房交易計(jì)稅價(jià)格?，F(xiàn)欲通過(guò)招標(biāo)確定社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，委托社會(huì)中介機(jī)構(gòu)編制、建立存量房交易計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)系統(tǒng)。
二、建設(shè)目的
1、提高房地產(chǎn)交易稅收一體化征管水平的需要。財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局先后下發(fā)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知》（財(cái)稅〔2009〕100號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財(cái)稅〔2010〕105號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財(cái)稅〔2011〕61號(hào)）文件，要求各地要抓住重點(diǎn)環(huán)節(jié)，提升征管的精細(xì)化水平，加快推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。
2、減少征納雙方矛盾，控制征收機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)的需要。將存量房計(jì)稅價(jià)格管理融入規(guī)范征管中，可以解決征收機(jī)關(guān)在核定計(jì)稅過(guò)程中受人為因素的干擾等問(wèn)題，從而保證稅賦公平，化解征納雙方的矛盾。
3、提高征管效率，簡(jiǎn)化辦稅流程，方便納稅人的需要。開發(fā)完成存量房交易計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)系統(tǒng)后，通過(guò)建立科學(xué)的數(shù)學(xué)計(jì)算模型，降低了對(duì)操作人員的要求，可以直接在前臺(tái)利用計(jì)算機(jī)自動(dòng)計(jì)算，確定計(jì)稅價(jià)格，隨后計(jì)算出相關(guān)稅費(fèi)，從而能夠大大提高征管效率。
三、建設(shè)目標(biāo)
充分利用陽(yáng)西縣各部門協(xié)作好、信息共享程度較高；征管基礎(chǔ)好、歷史成交數(shù)據(jù)較齊全；計(jì)算機(jī)應(yīng)用技術(shù)日漸成熟等優(yōu)勢(shì)，通過(guò)存量房交易計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案招標(biāo)，確定規(guī)范、科學(xué)、合理的存量房交易計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)，建立以存量房交易計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)為主要征收依據(jù)的征管新模式，實(shí)現(xiàn)存量房交易稅收征管的便捷、高效、利民。
四、建設(shè)原則
1、要把握精細(xì)化原則。在陽(yáng)西地區(qū)，同一個(gè)住宅小區(qū)或同一片住宅區(qū)，所處位置不同、樓層不同，價(jià)格就可能相差幾千元，如果建立的基準(zhǔn)價(jià)系統(tǒng)區(qū)域范圍過(guò)于寬泛，就會(huì)使產(chǎn)生的計(jì)稅價(jià)基準(zhǔn)價(jià)失準(zhǔn)，造成稅款的隱性流失。要求按幢信息作為市場(chǎng)比較法的參照物，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行個(gè)別因素修正。
2、要把握動(dòng)態(tài)管理原則。存量房交易以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，成交價(jià)格受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策調(diào)控、市場(chǎng)供需關(guān)系等多種因素的綜合影響，是不斷波動(dòng)而不是一成不變的。所以不能將基準(zhǔn)價(jià)系統(tǒng)做成一個(gè)死的數(shù)據(jù)庫(kù)，而是應(yīng)該隨著時(shí)間的推移以及數(shù)據(jù)庫(kù)成交信息、掛牌信息等的不斷變化，根據(jù)設(shè)定的數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行自動(dòng)的動(dòng)態(tài)更新，以減少后續(xù)維護(hù)的工作量，公正反映當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)價(jià)格，達(dá)到動(dòng)態(tài)管理的目的。
3、要把握科學(xué)、合理、規(guī)范的原則?；鶞?zhǔn)價(jià)系統(tǒng)方案形成后，必須經(jīng)過(guò)多方面專家論證，保證所建立基準(zhǔn)價(jià)管理系統(tǒng)邏輯結(jié)構(gòu)嚴(yán)密、數(shù)學(xué)計(jì)算模型科學(xué)，參數(shù)設(shè)置合理，所產(chǎn)生的計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)準(zhǔn)確。
4、要把握公開、公平、公正的原則。需將該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原理、原則、計(jì)算方法、修正因素等規(guī)定用文字詳細(xì)表述，闡明原因并通過(guò)政府向社會(huì)公告，使存量房交易稅負(fù)公開、公平、合理。
5、要把握高效、便捷、利民的原則。計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)系統(tǒng)要方便征收機(jī)關(guān)操作，方便納稅人申報(bào)，縮短存量房交易的辦證時(shí)間，實(shí)現(xiàn)征管和服務(wù)的有機(jī)結(jié)合。
五、建立基準(zhǔn)房?jī)r(jià)體系的法律法規(guī)依據(jù)：
1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第29號(hào))；
2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào))；
3、《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》（中華人民共和國(guó)主席令第四十六號(hào)）；
4、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；
5、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GD/T18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》；
6、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GD/T18507-2014《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》；
7、《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（城住字）[1984]第678號(hào)）;
8、《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見》（試行）；
9、國(guó)家及地方有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的其它法律法規(guī)；
10、現(xiàn)行有效的相關(guān)存量房交易的稅收法律法規(guī)。
六、計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)應(yīng)用范圍
1、地域及存量房數(shù)量
覆蓋包括陽(yáng)西縣轄區(qū)（不包括縣城）。至2018年6月底存量房登記數(shù)約***萬(wàn)套。
2、納入計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)系統(tǒng)的房地產(chǎn)種類
評(píng)估系統(tǒng)的具體對(duì)象分為住宅類和非住宅類。住宅類包含非單家獨(dú)戶、單家獨(dú)戶（包含別墅）；非住宅類包括商鋪、寫字樓（商業(yè)類）、工業(yè)等物業(yè)。
非單家獨(dú)戶：有二戶及二戶以上的不同產(chǎn)權(quán)但共同使用一宗土地的住宅，即每戶住宅只有分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的為非單家獨(dú)戶。
單家獨(dú)戶：僅一戶住宅且有自己獨(dú)立土地使用權(quán)（非分?jǐn)偅┑臑閱渭要?dú)戶。
3、納入計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)系統(tǒng)的房地產(chǎn)交易類型
（1）存量房買賣
（2）存量房交換
（3）存量房贈(zèng)與
七、業(yè)務(wù)要求
1、計(jì)算確定基準(zhǔn)價(jià)。
（1）評(píng)估基本方法
基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估是本項(xiàng)目的核心工作，要求采用常規(guī)評(píng)估方法和特征價(jià)格模型法相結(jié)合的方法進(jìn)行批量評(píng)估獲得。
常規(guī)評(píng)估方法是指根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查掛牌價(jià)格和存量房交易價(jià)格特點(diǎn)，按國(guó)家技術(shù)規(guī)范的要求，分別采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法和成本法等方法分別進(jìn)行批量評(píng)估。
特征價(jià)格模型法是較為先進(jìn)的房地產(chǎn)批量評(píng)估方法，綜合了房地產(chǎn)市場(chǎng)及其價(jià)格研究學(xué)科研究領(lǐng)域的研究成果，并在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)率先得到了應(yīng)用。該方法的特點(diǎn)，是在市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)上，充分考慮影響房地產(chǎn)價(jià)格的各類因素，綜合應(yīng)用經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)等多種非常規(guī)方法，對(duì)影響因素指標(biāo)進(jìn)行量化，并在達(dá)到檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的前提下建立房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)算的數(shù)學(xué)模型，并根據(jù)該模型實(shí)施批量評(píng)估。
根據(jù)物業(yè)類型不同采用評(píng)估方法不同，選取最小評(píng)價(jià)單元也不同，具體如下：
物業(yè)類型 | 評(píng)估方法 | 最小評(píng)價(jià)單元 |
住宅類 | 比較法、特征價(jià)格模型法 | 樓棟 |
商鋪、寫字樓（商業(yè)類） | 比較法、收益法、特征價(jià)格模型法 | 點(diǎn)（商業(yè)中心、集貿(mào)市場(chǎng)）線（主要商業(yè)路段）面（街區(qū)、綜合小區(qū)內(nèi)商業(yè)） |
工業(yè) | 成本法、收益法 | 獨(dú)立廠區(qū) |
（2）住宅類基準(zhǔn)價(jià)確定
基準(zhǔn)價(jià)的確定應(yīng)采用市場(chǎng)比較法原理，充分考慮歷史成交數(shù)據(jù)、市場(chǎng)掛牌信息，并考慮以下因素：①房屋所處的地域、區(qū)塊、地段位置的地價(jià)；②區(qū)域因素和環(huán)境差價(jià)（物業(yè)配套狀況、所處小區(qū)的景觀位置）。
（3）與軟件開發(fā)商配合建立數(shù)學(xué)模型，列出修正系數(shù)計(jì)算表，主要考慮以下因素：①成新（建成年份）系數(shù)；②樓層系數(shù)；③結(jié)構(gòu)系數(shù)；④朝向系數(shù)等其它必要指數(shù)進(jìn)行因素修正，并闡述修正比例的理由，通過(guò)計(jì)算機(jī)自動(dòng)計(jì)算出每套房屋的核定價(jià)。
（4）基準(zhǔn)價(jià)指每平方米的單價(jià)（元）。
（5）基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2018年7月31日。
2、通過(guò)招標(biāo)確認(rèn)的評(píng)估公司應(yīng)自己獨(dú)立工作，根據(jù)招標(biāo)文件的要求和投標(biāo)文件的建設(shè)方案，合同簽訂后60個(gè)自然日內(nèi)，評(píng)估公司提交存量房交易基準(zhǔn)價(jià)報(bào)告書及成果（見附1），內(nèi)容包括該房屋所在城區(qū)、街道、社區(qū)、小區(qū)、樓盤名稱、房屋坐落（幢）、土地等級(jí)、建成年份、樓層情況、配套情況、景觀情況等修正因素組成及修正系數(shù)計(jì)算表（需同時(shí)提供電子表格）。
3、與軟件開發(fā)商配合進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)算數(shù)據(jù)審核鑒定，評(píng)估公司根據(jù)有關(guān)意見進(jìn)行修正，在10個(gè)工作日內(nèi)提交存量房基準(zhǔn)價(jià)報(bào)告書及最終成果。
4、合同簽訂后60個(gè)自然日內(nèi)，與軟件公司配合，實(shí)現(xiàn)存量房基準(zhǔn)價(jià)計(jì)算系統(tǒng)測(cè)試。
5、測(cè)試完成后五個(gè)工作日內(nèi)，與軟件公司配合，實(shí)現(xiàn)存量房基準(zhǔn)價(jià)計(jì)算系統(tǒng)試運(yùn)行。
6、試運(yùn)行后五個(gè)工作日內(nèi)，與軟件公司配合，實(shí)現(xiàn)存量房基準(zhǔn)價(jià)計(jì)算系統(tǒng)正式上線應(yīng)用。
五、獲取文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方式及文件售價(jià)
1.談判文件公示時(shí)間：2019年2月22日至2019年3月1日。
2.獲取談判文件時(shí)間及下載：2019年2月22日至2019年3月1日，上午8:30～11:00，下午2:30～5:00（節(jié)假日除外）（北京時(shí)間）。
3.獲取談判文件地點(diǎn)：陽(yáng)江市江城區(qū)康泰路60號(hào)四樓405室。
4.獲取談判文件方式：購(gòu)買。
5.談判文件售價(jià)：談判文件每套人民幣300元，售后不退。
6.購(gòu)買談判文件方式：現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買。
7.購(gòu)買談判文件必須攜帶法定代表人證明書原件、法定代表人授權(quán)委托書原件、法定代表人身份證復(fù)印件、授權(quán)委托人身份證復(fù)印件和企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件及《購(gòu)買標(biāo)書登記表》（http://www.zebd.cn政府采購(gòu)資料下載專區(qū)）加蓋公章到指定地址購(gòu)買。報(bào)名時(shí)投標(biāo)單位的資料與以上報(bào)名條件不符合、不齊全、復(fù)印件不清晰或未蓋紅色公章的將不予受理。
六、依法組織評(píng)標(biāo)專家進(jìn)行評(píng)標(biāo)，截止時(shí)間、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)：
1、遞交談判響應(yīng)文件時(shí)間：2019年3月6日9:30-10:00(北京時(shí)間)
2、談判時(shí)間：2019年3月6日10:00 (北京時(shí)間)。
3、遞交談判文件地點(diǎn)、開標(biāo)地點(diǎn)：陽(yáng)江市江城區(qū)康泰路60號(hào)四樓評(píng)標(biāo)室
七、采購(gòu)人、代理采購(gòu)機(jī)構(gòu)的名稱、地址和聯(lián)系方式
1.采購(gòu)人聯(lián)系方式：
名稱：國(guó)家稅務(wù)總局陽(yáng)西縣稅務(wù)局
地址：陽(yáng)江市陽(yáng)西縣縣城橋平一路275號(hào)
聯(lián) 系 人：陶林
聯(lián)系電話：0662-5539307/18312253111
2.代理采購(gòu)機(jī)構(gòu)聯(lián)系方式：
名稱：廣東業(yè)信采購(gòu)招標(biāo)有限公司
地址：陽(yáng)江市江城區(qū)康泰路60號(hào)四樓
聯(lián) 系 人：馮國(guó)輝
聯(lián)系電話：0662-3167266/13902528444
傳真：0662-2669666
網(wǎng)址：http://www.zebd.cn
廣東業(yè)信采購(gòu)招標(biāo)有限公司
2019年2月22日
1、招標(biāo)文件：
YXCG-20180713-陽(yáng)西縣存量房交易計(jì)稅基準(zhǔn)價(jià)系統(tǒng)二期建設(shè)項(xiàng)目-發(fā)售稿（單一來(lái)源）.docx