陽西縣存量房交易計稅基準(zhǔn)價系統(tǒng)二期建設(shè)項(xiàng)目

單一來源的公告

(項(xiàng)目編號:YXCG-20180713)

【發(fā)布日期：2019-02-22】

廣東業(yè)信采購招標(biāo)有限公司（以下簡稱“采購代理機(jī)構(gòu)”）受國家稅務(wù)總局陽西縣稅務(wù)局（以下簡稱“采購人”）委托組織的陽西縣存量房交易計稅基準(zhǔn)價系統(tǒng)二期建設(shè)項(xiàng)目（項(xiàng)目編號：YXCG-20180713）進(jìn)行單一來源談判，有關(guān)事項(xiàng)如下。

一、投標(biāo)人資格：

1.投標(biāo)人須是具備《政府采購法》第二十二條規(guī)定的條件：

1）具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力；

2）具有良好的商業(yè)信譽(yù)和健全的財務(wù)會計制度；

3）具有履行合同所必需的設(shè)備和專業(yè)技術(shù)能力；

4）有依法繳納稅收和社會保障資金的良好記錄；

5）參加政府采購活動前三年內(nèi)，在經(jīng)營活動中沒有重大違法記錄；

6）法律、政務(wù)法規(guī)規(guī)定的其他條件。

2.投標(biāo)人須是中華人民共和國境內(nèi)注冊，具有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任和履行合同能力的社會中介機(jī)構(gòu)；

3.人具有較強(qiáng)的項(xiàng)目管理、技術(shù)服務(wù)和組織實(shí)施能力，已取得《中華人民共和國房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)備案證書》備案等級一級；

4.投標(biāo)人應(yīng)配有較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍，并提供注冊房地產(chǎn)估價師的證明材料，能提供快捷的售后服務(wù)響應(yīng)；

5.應(yīng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律法規(guī)，對違反行業(yè)規(guī)范和委托合同約定的，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；

6.本項(xiàng)目不接受聯(lián)合體投標(biāo)；

7.投標(biāo)人須在招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)登記并購買談判文件。

二、采購預(yù)算：人民幣280000.00元（超出該上限的投標(biāo)報價將作為無效投標(biāo)處理）

三、擬定的唯一供應(yīng)商：

名稱：廣東南粵房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估與規(guī)劃測繪有限公司

?地址：廣東省廣州市天河區(qū)體育西路189號18G、18I單元

四、采購的貨物或服務(wù)的說明：

一、項(xiàng)目概況

為了進(jìn)一步規(guī)范陽西縣存量房交易納稅申報行為，加強(qiáng)對存量房成交價格的監(jiān)管，從而進(jìn)一步提高我市“一窗式服務(wù)，全稅種征收”的房地產(chǎn)稅收一體化管理精細(xì)化水平，國家稅務(wù)總局陽西縣稅務(wù)局?jǐn)M在存量房交易諸稅種征收環(huán)節(jié)中，逐步實(shí)行計稅基準(zhǔn)價制度，通過計算機(jī)信息化、自動化、規(guī)范化管理，合理確定存量房交易計稅價格?，F(xiàn)欲通過招標(biāo)確定社會中介機(jī)構(gòu)，委托社會中介機(jī)構(gòu)編制、建立存量房交易計稅基準(zhǔn)價系統(tǒng)。

二、建設(shè)目的

1、提高房地產(chǎn)交易稅收一體化征管水平的需要。財政部和國家稅務(wù)總局先后下發(fā)《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作的通知》（財稅〔2009〕100號）、《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2010〕105號）、《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2011〕61號）文件，要求各地要抓住重點(diǎn)環(huán)節(jié)，提升征管的精細(xì)化水平，加快推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

2、減少征納雙方矛盾，控制征收機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)的需要。將存量房計稅價格管理融入規(guī)范征管中，可以解決征收機(jī)關(guān)在核定計稅過程中受人為因素的干擾等問題，從而保證稅賦公平，化解征納雙方的矛盾。

3、提高征管效率，簡化辦稅流程，方便納稅人的需要。開發(fā)完成存量房交易計稅基準(zhǔn)價系統(tǒng)后，通過建立科學(xué)的數(shù)學(xué)計算模型，降低了對操作人員的要求，可以直接在前臺利用計算機(jī)自動計算，確定計稅價格，隨后計算出相關(guān)稅費(fèi)，從而能夠大大提高征管效率。

三、建設(shè)目標(biāo)

充分利用陽西縣各部門協(xié)作好、信息共享程度較高；征管基礎(chǔ)好、歷史成交數(shù)據(jù)較齊全；計算機(jī)應(yīng)用技術(shù)日漸成熟等優(yōu)勢，通過存量房交易計稅基準(zhǔn)價系統(tǒng)設(shè)計方案招標(biāo)，確定規(guī)范、科學(xué)、合理的存量房交易計稅基準(zhǔn)價，建立以存量房交易計稅基準(zhǔn)價為主要征收依據(jù)的征管新模式，實(shí)現(xiàn)存量房交易稅收征管的便捷、高效、利民。

四、建設(shè)原則

1、要把握精細(xì)化原則。在陽西地區(qū)，同一個住宅小區(qū)或同一片住宅區(qū)，所處位置不同、樓層不同，價格就可能相差幾千元，如果建立的基準(zhǔn)價系統(tǒng)區(qū)域范圍過于寬泛，就會使產(chǎn)生的計稅價基準(zhǔn)價失準(zhǔn)，造成稅款的隱性流失。要求按幢信息作為市場比較法的參照物，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行個別因素修正。

2、要把握動態(tài)管理原則。存量房交易以成交價格為計稅依據(jù)，成交價格受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策調(diào)控、市場供需關(guān)系等多種因素的綜合影響，是不斷波動而不是一成不變的。所以不能將基準(zhǔn)價系統(tǒng)做成一個死的數(shù)據(jù)庫，而是應(yīng)該隨著時間的推移以及數(shù)據(jù)庫成交信息、掛牌信息等的不斷變化，根據(jù)設(shè)定的數(shù)學(xué)模型，進(jìn)行自動的動態(tài)更新，以減少后續(xù)維護(hù)的工作量，公正反映當(dāng)時房地產(chǎn)交易的市場價格，達(dá)到動態(tài)管理的目的。

3、要把握科學(xué)、合理、規(guī)范的原則?；鶞?zhǔn)價系統(tǒng)方案形成后，必須經(jīng)過多方面專家論證，保證所建立基準(zhǔn)價管理系統(tǒng)邏輯結(jié)構(gòu)嚴(yán)密、數(shù)學(xué)計算模型科學(xué)，參數(shù)設(shè)置合理，所產(chǎn)生的計稅基準(zhǔn)價準(zhǔn)確。

4、要把握公開、公平、公正的原則。需將該系統(tǒng)的設(shè)計原理、原則、計算方法、修正因素等規(guī)定用文字詳細(xì)表述，闡明原因并通過政府向社會公告，使存量房交易稅負(fù)公開、公平、合理。

5、要把握高效、便捷、利民的原則。計稅基準(zhǔn)價系統(tǒng)要方便征收機(jī)關(guān)操作，方便納稅人申報，縮短存量房交易的辦證時間，實(shí)現(xiàn)征管和服務(wù)的有機(jī)結(jié)合。

五、建立基準(zhǔn)房價體系的法律法規(guī)依據(jù)：

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國主席令第29號)；

2、《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第28號)；

3、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（中華人民共和國主席令第四十六號）；

4、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-2015《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；

5、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GD/T18508-2014《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》；

6、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GD/T18507-2014《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》；

7、《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》（城住字）[1984]第678號）;

8、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》（試行）；

9、國家及地方有關(guān)房地產(chǎn)估價的其它法律法規(guī)；

10、現(xiàn)行有效的相關(guān)存量房交易的稅收法律法規(guī)。

六、計稅基準(zhǔn)價應(yīng)用范圍

1、地域及存量房數(shù)量

覆蓋包括陽西縣轄區(qū)（不包括縣城）。至2018年6月底存量房登記數(shù)約***萬套。

2、納入計稅基準(zhǔn)價系統(tǒng)的房地產(chǎn)種類

評估系統(tǒng)的具體對象分為住宅類和非住宅類。住宅類包含非單家獨(dú)戶、單家獨(dú)戶（包含別墅）；非住宅類包括商鋪、寫字樓（商業(yè)類）、工業(yè)等物業(yè)。

非單家獨(dú)戶：有二戶及二戶以上的不同產(chǎn)權(quán)但共同使用一宗土地的住宅，即每戶住宅只有分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的為非單家獨(dú)戶。

單家獨(dú)戶：僅一戶住宅且有自己獨(dú)立土地使用權(quán)（非分?jǐn)偅┑臑閱渭要?dú)戶。

3、納入計稅基準(zhǔn)價系統(tǒng)的房地產(chǎn)交易類型

（1）存量房買賣

（2）存量房交換

（3）存量房贈與

七、業(yè)務(wù)要求

1、計算確定基準(zhǔn)價。

（1）評估基本方法

基準(zhǔn)價格評估是本項(xiàng)目的核心工作，要求采用常規(guī)評估方法和特征價格模型法相結(jié)合的方法進(jìn)行批量評估獲得。

常規(guī)評估方法是指根據(jù)市場調(diào)查掛牌價格和存量房交易價格特點(diǎn)，按國家技術(shù)規(guī)范的要求，分別采用市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法和成本法等方法分別進(jìn)行批量評估。

特征價格模型法是較為先進(jìn)的房地產(chǎn)批量評估方法，綜合了房地產(chǎn)市場及其價格研究學(xué)科研究領(lǐng)域的研究成果，并在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)率先得到了應(yīng)用。該方法的特點(diǎn)，是在市場調(diào)查基礎(chǔ)上，充分考慮影響房地產(chǎn)價格的各類因素，綜合應(yīng)用經(jīng)濟(jì)計量學(xué)等多種非常規(guī)方法，對影響因素指標(biāo)進(jìn)行量化，并在達(dá)到檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的前提下建立房地產(chǎn)價格計算的數(shù)學(xué)模型，并根據(jù)該模型實(shí)施批量評估。

根據(jù)物業(yè)類型不同采用評估方法不同，選取最小評價單元也不同，具體如下：

（2）住宅類基準(zhǔn)價確定

基準(zhǔn)價的確定應(yīng)采用市場比較法原理，充分考慮歷史成交數(shù)據(jù)、市場掛牌信息，并考慮以下因素：①房屋所處的地域、區(qū)塊、地段位置的地價；②區(qū)域因素和環(huán)境差價（物業(yè)配套狀況、所處小區(qū)的景觀位置）。

（3）與軟件開發(fā)商配合建立數(shù)學(xué)模型，列出修正系數(shù)計算表，主要考慮以下因素：①成新（建成年份）系數(shù)；②樓層系數(shù)；③結(jié)構(gòu)系數(shù)；④朝向系數(shù)等其它必要指數(shù)進(jìn)行因素修正，并闡述修正比例的理由，通過計算機(jī)自動計算出每套房屋的核定價。

（4）基準(zhǔn)價指每平方米的單價（元）。

（5）基準(zhǔn)價評估基準(zhǔn)日確定為2018年7月31日。

2、通過招標(biāo)確認(rèn)的評估公司應(yīng)自己獨(dú)立工作，根據(jù)招標(biāo)文件的要求和投標(biāo)文件的建設(shè)方案，合同簽訂后60個自然日內(nèi)，評估公司提交存量房交易基準(zhǔn)價報告書及成果（見附1），內(nèi)容包括該房屋所在城區(qū)、街道、社區(qū)、小區(qū)、樓盤名稱、房屋坐落（幢）、土地等級、建成年份、樓層情況、配套情況、景觀情況等修正因素組成及修正系數(shù)計算表（需同時提供電子表格）。

3、與軟件開發(fā)商配合進(jìn)行系統(tǒng)測算數(shù)據(jù)審核鑒定，評估公司根據(jù)有關(guān)意見進(jìn)行修正，在10個工作日內(nèi)提交存量房基準(zhǔn)價報告書及最終成果。

4、合同簽訂后60個自然日內(nèi)，與軟件公司配合，實(shí)現(xiàn)存量房基準(zhǔn)價計算系統(tǒng)測試。

5、測試完成后五個工作日內(nèi)，與軟件公司配合，實(shí)現(xiàn)存量房基準(zhǔn)價計算系統(tǒng)試運(yùn)行。

6、試運(yùn)行后五個工作日內(nèi)，與軟件公司配合，實(shí)現(xiàn)存量房基準(zhǔn)價計算系統(tǒng)正式上線應(yīng)用。

五、獲取文件的時間、地點(diǎn)、方式及文件售價

1.談判文件公示時間：2019年2月22日至2019年3月1日。

2.獲取談判文件時間及下載：2019年2月22日至2019年3月1日，上午8:30～11:00，下午2:30～5:00（節(jié)假日除外）（北京時間）。

3.獲取談判文件地點(diǎn)：陽江市江城區(qū)康泰路60號四樓405室。

4.獲取談判文件方式：購買。

5.談判文件售價：談判文件每套人民幣300元，售后不退。

6.購買談判文件方式：現(xiàn)場購買。

7.購買談判文件必須攜帶法定代表人證明書原件、法定代表人授權(quán)委托書原件、法定代表人身份證復(fù)印件、授權(quán)委托人身份證復(fù)印件和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件及《購買標(biāo)書登記表》（http://www.zebd.cn政府采購資料下載專區(qū)）加蓋公章到指定地址購買。報名時投標(biāo)單位的資料與以上報名條件不符合、不齊全、復(fù)印件不清晰或未蓋紅色公章的將不予受理。

六、依法組織評標(biāo)專家進(jìn)行評標(biāo)，截止時間、開標(biāo)時間及地點(diǎn)：

1、遞交談判響應(yīng)文件時間：2019年3月6日9:30-10:00(北京時間)

2、談判時間：2019年3月6日10:00  (北京時間)。

3、遞交談判文件地點(diǎn)、開標(biāo)地點(diǎn)：陽江市江城區(qū)康泰路60號四樓評標(biāo)室

七、采購人、代理采購機(jī)構(gòu)的名稱、地址和聯(lián)系方式

1.采購人聯(lián)系方式：

名稱：國家稅務(wù)總局陽西縣稅務(wù)局

地址：陽江市陽西縣縣城橋平一路275號

聯(lián) 系 人：陶林

聯(lián)系電話：0662-5539307/18312253111

2.代理采購機(jī)構(gòu)聯(lián)系方式：

名稱：廣東業(yè)信采購招標(biāo)有限公司

地址：陽江市江城區(qū)康泰路60號四樓

聯(lián) 系 人：馮國輝

聯(lián)系電話：0662-3167266/13902528444

傳真：0662-2669666

網(wǎng)址：http://www.zebd.cn

廣東業(yè)信采購招標(biāo)有限公司

2019年2月22日

1、招標(biāo)文件：YXCG-20180713-陽西縣存量房交易計稅基準(zhǔn)價系統(tǒng)二期建設(shè)項(xiàng)目-發(fā)售稿（單一來源）.docx

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